Résidence Seniors fiscalité
Une Résidence Seniors est une résidence services pour personnes âgées autonomes. L'investisseur y achète un logement (souvent un T1 ou un T2) qu'il loue meublé à un gestionnaire dans le cadre d'un bail commercial. Cette page explique la fiscalité d'un tel investissement : à l'achat, sur les loyers et à la revente.
Résidence Seniors Investissement
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Résidence Seniors fiscalité à l'achat
Pour un logement neuf en Résidence Seniors, l'achat est en général soumis à la TVA à 20 %. Cette TVA peut être récupérée par l'acquéreur si le logement est loué meublé avec des services para-hôteliers (accueil, restauration, animation, veille) et si l'engagement de conserver l'activité est tenu pendant 20 ans.
Pour un logement d'occasion, il n'y a pas de TVA à récupérer : l'acquéreur paie des frais de notaire classiques (droits de mutation), déductibles ou amortissables selon le régime choisi.
Pour une acquisition en Résidence Seniors ou des questions sur la fiscalité de l'achat, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Résidence Seniors fiscalité des loyers
Les loyers versés par le gestionnaire sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : c'est la location meublée non professionnelle, ou LMNP. Deux régimes existent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, dans la limite d'un plafond de recettes) et le régime réel, qui permet de déduire les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien et du mobilier.
Le régime réel est souvent le plus intéressant en Résidence Seniors, car le loyer est prévisible et les amortissements ramènent le résultat fiscal proche de zéro pendant de nombreuses années. Les amortissements ne créent pas de déficit : l'excédent est reporté sur les années suivantes.
Exemple de fiscalité des loyers en Résidence Seniors :
Un investisseur achète un logement en Résidence Seniors 150 000 € et perçoit 5 800 € de loyers par an (soit 3,9 %). Avec un amortissement par composant (immeuble, agencements, mobilier), il déduit environ 6 321 € par an. Avant intérêts d'emprunt et charges, son résultat fiscal est donc ramené à zéro : les loyers ne sont pas imposés.
Pour aller plus loin, utilisez le simulateur LMNP en Résidence Seniors.
Pour des questions sur la fiscalité des loyers en Résidence Seniors, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Résidence Seniors fiscalité à la revente
À la revente, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 % à ce jour), avec des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les règles de calcul des plus-values de meublés ont évolué avec la loi de finances 2025 (traitement des amortissements déduits, régime spécifique pour les résidences de services). Faites valider votre situation par un expert-comptable avant toute cession.
Pour les biens en revente, voir aussi Résidence Seniors revente et le fonctionnement d'une Résidence Seniors.
Pour une acquisition en Résidence Seniors ou des questions sur la fiscalité à la revente, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.