Location meublée : quel régime fiscal avantageux pour les non-résidents ?
Les revenus issus de la location meublée d'immeubles situés en France constituent des revenus de source française imposables en France, tout comme la plus-value réalisée lors de la cession de ces immeubles.
L'activité de location meublée relève de deux régimes distincts, chacun avec ses propres atouts :
- LMP — loueur en meublé professionnel
- LMNP — loueur en meublé non professionnel
Est qualifié de LMP l'exploitant qui remplit cumulativement deux conditions : percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles et tirer de cette activité des revenus supérieurs à l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
À défaut de satisfaire à l'une de ces conditions, l'activité relève du régime, plus souple, de la location meublée non professionnelle.
Le non-résident peut-il être qualifié de LMNP ?
L'administration fiscale considère que le seuil annuel de 23 000 € s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des recettes issues de la location meublée, indépendamment du lieu de situation des immeubles.
En revanche, l'appréciation du critère de prépondérance des recettes locatives par rapport aux autres revenus d'activité du foyer fiscal s'effectue en ne retenant que les revenus imposables en France.
Ainsi, lorsque les revenus tirés de la location meublée constituent les seuls revenus imposables en France du contribuable non-résident, celui-ci est considéré comme loueur en meublé professionnel dès lors que le montant de ses recettes locatives excède 23 000 €, et ce indépendamment de ses revenus de source étrangère — un point d'appréciation qui peut, selon les situations, faciliter l'accès au statut le plus adapté.
Un cadre fiscal identique et avantageux, quel que soit le statut
Que l'activité de location meublée soit exercée à titre professionnel ou non professionnel, les revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime permet notamment la déduction fiscale des amortissements comptables afférents à l'immeuble, ainsi qu'aux travaux de construction ou d'amélioration réalisés — un mécanisme qui permet bien souvent de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition sur les loyers perçus.
Contrairement aux résidents fiscaux français soumis au barème progressif, les non-résidents sont imposés sur leurs revenus de source française au taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de 29 316 € pour les revenus 2025.
Ils peuvent toutefois solliciter l'application du taux moyen d'imposition résultant de la prise en compte de l'ensemble de leurs revenus de source mondiale, lorsque ce taux est inférieur — une option qui peut s'avérer nettement plus favorable.
Le Guide Du Patrimoine note qu'entre l'amortissement du bien et l'option pour le taux moyen mondial, les non-résidents disposent de deux leviers concrets pour optimiser sensiblement la fiscalité de leurs revenus locatifs meublés en France.
Prélèvements sociaux : des exonérations à ne pas négliger
Selon le régime applicable et le type de location, le contribuable est soumis :
- soit aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 18,6 %, réduit à 7,5 % pour les non-résidents de l'UE, de l'EEE, de la Suisse et du Royaume-Uni exonérés de CSG/CRDS ;
- soit aux cotisations sociales, dont sont exemptés les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE, de la Suisse, du Royaume-Uni ou d'un État tiers ayant conclu avec la France un accord de sécurité sociale fondé sur le principe d'unicité de la législation applicable.
Pour vérifier si vous pouvez bénéficier d'une exonération de cotisations ou de prélèvements sociaux réduits, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Une fiscalité de cession qui reste maîtrisable
Le régime fiscal applicable à la plus-value dépend de la qualification de l'activité au jour de la cession.
Le non-résident loueur en meublé non professionnel est soumis au prélèvement spécifique de 19 % prévu à l'article 244 bis A du CGI, aligné sur le régime des plus-values immobilières des particuliers. S'y ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % pour les non-résidents de l'UE, de l'EEE, de la Suisse et du Royaume-Uni, ou de 17,2 % pour les non-résidents d'États tiers.
Ce régime permet surtout de bénéficier des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, ainsi que de dispositifs spécifiques d'exonération propres aux non-résidents.
La situation du non-résident loueur en meublé professionnel demeure, à ce jour, insuffisamment clarifiée par les textes et la doctrine administrative. Il n'est pas certain que le régime des plus-values professionnelles lui soit applicable, lequel distingue les plus-values à court terme et à long terme avec abattement progressif conduisant à une exonération totale après 15 ans de détention — un horizon potentiellement plus court que celui du LMNP, à confirmer au cas par cas.
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En l'absence de cadre législatif ou doctrinal explicite sur le sort du LMP pour les non-résidents, cette situation appelle une approche prudente et le recours à des conseils fiscaux spécialisés, afin de sécuriser le choix du statut le plus favorable à votre profil.
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