Loueurs en meublé non-résidents : le LMNP, une bascule qui a aussi ses atouts
La loi de finances pour 2026 modifie les règles de qualification du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour les non-résidents. Conséquence attendue : un basculement mécanique de nombreux foyers vers le statut LMNP.
Loin d'être une simple contrainte, ce changement s'accompagne de plusieurs avantages concrets qu'il convient de bien identifier pour optimiser sa situation :
- Un report des déficits allongé à 10 ans en LMNP
- Des prélèvements sociaux réduits pour les affiliés à un régime UE/EEE
- Une fiscalité de cession lisible et prévisible
Pour relever du statut de LMP¹, le contribuable doit percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location meublée, et ces recettes doivent excéder les autres revenus professionnels² du foyer.
Jusqu'ici, l'administration fiscale ne prenait en compte que les revenus professionnels imposables en France³ pour apprécier ce second critère chez les non-résidents, ce qui leur ouvrait plus largement l'accès au LMP. La loi de finances pour 2026 élargit désormais la comparaison aux revenus professionnels soumis à un impôt équivalent dans l'État de résidence⁴.
De nombreux non-résidents jusqu'alors LMP basculeront ainsi vers le LMNP dès 2026 — un changement fiscalement neutre⁵, et qui ouvre en réalité plusieurs marges de manœuvre intéressantes.
Un report des déficits nettement plus long en LMNP
Dans les deux statuts, les revenus locatifs relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et sont imposés au barème progressif des non-résidents (20 %, puis 30 %⁶).
Le LMP permet d'imputer les déficits locatifs sur le revenu global imposable en France, tandis que le LMNP réserve cette imputation aux seuls revenus de la location meublée.
Le LMNP offre en contrepartie un avantage temporel réel : les déficits excédentaires sont reportables pendant dix ans, contre seulement six ans en LMP.
Pour un non-résident dont l'activité locative dégage des déficits sur plusieurs exercices (travaux, amortissements), cette durée de report allongée constitue un filet de sécurité fiscal appréciable.
Le Guide Du Patrimoine note que pour un investisseur en phase de travaux ou d'amortissements élevés, ce délai de report doublé peut représenter un avantage bien plus utile en pratique que le maintien du statut LMP.
Prélèvements sociaux allégés pour les affiliés à un régime européen
En LMP, les revenus sont en principe soumis aux cotisations sociales des indépendants (environ 35 %⁷), contre 18,4 % de prélèvements sociaux en LMNP — un écart déjà favorable au LMNP dans la majorité des cas.
Mieux encore : les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale dans l'UE/EEE, en Suisse ou dans un État lié à la France par un accord de sécurité sociale peuvent bénéficier d'une dispense des cotisations françaises.
Pour ces profils, le basculement vers le LMNP se traduit par une charge sociale résiduelle limitée au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % — un taux très inférieur aux cotisations d'indépendant applicables en LMP.
Cette même dispense s'applique à la fraction de plus-value à court terme en LMP ; en LMNP, la plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux, mais au taux réduit de 7,5 % pour les affiliés concernés.
Pour vérifier votre situation d'affiliation et optimiser votre statut LMP/LMNP en tant que non-résident, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Une fiscalité de cession qui reste favorable
En cas de cession, le régime des plus-values professionnelles applicable en LMP permet une exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux après 5 ans d'activité, sous conditions de recettes⁸ — un avantage réservé, en pratique, à une minorité de non-résidents compte tenu des critères d'accès resserrés.
Les non-résidents LMNP bénéficient quant à eux d'abattements pour durée de détention, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans — un régime certes plus long, mais parfaitement lisible et prévisible pour construire une stratégie patrimoniale de moyen-long terme.
Point à surveiller de près : la différence de traitement entre résidents et non-résidents en matière de plus-values professionnelles pourrait constituer une discrimination au regard du droit de l'UE ou des conventions fiscales⁹,¹⁰.
L'administration reconnaît elle-même cette possibilité dans sa récente FAQ¹¹ pour les non-résidents encore en LMP au moment de la cession — une opportunité de contestation à garder en tête pour les dossiers concernés.
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» Investissement Ehpad
» Fiscalité LMNP Ehpad
IFI et vigilance en pratique
Les biens loués meublés peuvent bénéficier d'une exonération d'IFI¹² si les bénéfices nets représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce texte, et l'administration ne s'est pas prononcée sur son interprétation : aucun changement de règle du jeu à anticiper sur ce point pour les non-résidents.
Ce changement de doctrine invite surtout les non-résidents concernés à revoir leur structuration : pour les foyers affiliés à un régime de sécurité sociale européen, le LMNP peut s'avérer plus avantageux socialement qu'un LMP maintenu de justesse.
Un point de vigilance à intégrer dès la déclaration 2026, idéalement avec l'appui d'un conseil connaissant les spécificités de la fiscalité des non-résidents.
1. CGI, art. 155, IV — 2. Salaires, retraites, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI — 3. BOI-BIC-CHAMP-40-10, 05/02/2020, n° 165 — 4. CGI, art. 155, IV, 3° tel que modifié par l'article 53 de la loi de finances pour 2026 — 5. BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14/02/2024, § 450, au sens de l'article 201 du CGI ou de l'article 202 ter du CGI — 6. Sauf à prouver un taux moyen mondial inférieur (CGI, art. 197 A) — 7. CSS, art. L. 611-1 — 8. CGI, art. 151 septies — 9. CGI, art. 244 bis A — 10. CAA Marseille, 7e ch., 21 avr. 2015, n° 13MA00737 — 11. FAQ sur le régime des locations meublées de la DINR, publiée le 13 avril 2026 sur impots.gouv.fr — 12. CGI, art. 975, IV
par Agathe D'Aubigny
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