Pourquoi miser sur les résidences services seniors ?

Premior Résidence, une plate-forme lancée avec 1 900 logements

C'est dans la résidence Jardins d'Arcadie de Vincennes, tout juste intégrée à leur portefeuille, que TwentyTwo Real Estate et Azora ont choisi d'annoncer le lancement de Premior Résidence. La plate-forme démarre avec 16 résidences et 1 900 logements, rachetés à Emeis (ex-Orpea) pour 159 M€ fin 2025, dont sept en exploitation et neuf en cours de construction ou de livraison.

La gestion de l'ensemble a été confiée au Groupe Les Jardins d'Arcadie (groupe Acapace), dans le cadre d'un contrat de gestion de type hôtelier prévoyant à terme plus d'une centaine de collaborateurs.

Une thèse d'investissement structurelle

Pour Daniel Rigny, fondateur et CEO de TwentyTwo Real Estate, le positionnement sur l'hébergement géré procède d'une conviction sur les usages : les actifs résidentiels concentrent plusieurs fonctions (habitat, e-commerce, loisirs, télétravail) là où les bureaux n'en proposent qu'une.

La thèse intègre aussi un argument macroéconomique : dans un environnement de taux structurellement plus élevés, la création de valeur ne peut plus reposer sur l'effet de levier financier. Elle doit venir de la performance opérationnelle, ce que permettent précisément les actifs à composante servicielle, dont la tarification peut être révisée plus fréquemment qu'en résidentiel classique.

Carlos Araoz, Partner chez Azora, partage cette analyse à travers la grille du taux d'effort : un bail triple net signé à 50 % de taux d'effort en année 1 ne représente souvent plus que 30 % quinze ans après, quand l'exploitant a capté l'intégralité de la hausse opérationnelle. « L'immobilier laisse de l'argent sur la table », résume-t-il.

Un marché sous-capitalisé avant le choc démographique

Le marché des RSS de deuxième génération (modèle locatif institutionnel) a doublé en moins de dix ans, passant de 600 à plus de 1 100 résidences. Il a toutefois traversé trois crises successives : le Covid, la contagion de l'affaire Orpea (les RSS assimilées à tort aux Ehpad) et l'hyperinflation, qui a cisaillé les comptes d'exploitation entre hausse des charges salariales et blocage réglementaire de la revalorisation des loyers à +3,5 %.

Autre facteur souligné par François Georges (Groupe Acapace) : la génération actuellement en âge d'entrer en RSS est peu nombreuse, née pendant la guerre. La vraie vague démographique, issue du baby-boom, n'arrive qu'à partir de 2030.

Le potentiel de rattrapage est important : aux États-Unis, il existe un lit de RSS pour un lit d'Ehpad. En Europe, ce ratio tombe à 1/10, et en France à 1/8. Une convergence vers seulement 5 à 6 % de taux de pénétration chez les 28 millions d'Européens de plus de 80 ans représenterait plus d'un million d'unités à construire.

Résidences services seniors : de quoi parle-t-on exactement ?

Contrairement à l'Ehpad, qui accueille des personnes âgées en perte d'autonomie nécessitant un accompagnement médicalisé, la résidence services seniors (RSS) s'adresse à des retraités encore autonomes (GIR 5 et 6), en quête d'un cadre de vie sécurisé et de services à la carte : restauration, animations, conciergerie, aide à la personne à la demande, sécurité 24h/24.

On distingue deux générations de RSS :

• La première génération, née dans les années 2000-2010, reposait largement sur un modèle à propriétaires-occupants ou investisseurs individuels en LMNP, avec des services parfois sous-dimensionnés
• La deuxième génération, dite « institutionnelle », s'appuie sur des foncières et des fonds d'investissement (comme TwentyTwo Real Estate ou Azora), avec des standards de services proches de l'hôtellerie haut de gamme

C'est précisément ce segment de deuxième génération qui a doublé en moins de dix ans, et sur lequel se positionne Premior Résidence.

Opco/Propco, la structuration de référence qui s'impose

Au-delà de sa taille, l'opération Emeis/TwentyTwo-Azora marque une inflexion structurelle. En acquérant à la fois les murs et le fonds de commerce, avant de confier l'exploitation aux Jardins d'Arcadie via un management contract, les investisseurs parient sur une convergence avec le modèle hôtelier : « Dans l'hôtellerie, on est passé en 20 ans d'un modèle majoritairement locatif à un modèle de management contracts. C'est la même évolution qui arrive sur la RSS », affirme Daniel Rigny.

Cette dynamique est déjà à l'œuvre sur la résidence étudiante, où plus de 90 % des opérations se réalisent sous schéma Opco/Propco depuis 2022, selon Adrien Prigent (CBRE France). Sur la RSS, cette bascule devrait s'imposer par la force des choses, notamment via des négociations entre bailleurs et exploitants pour faire évoluer des baux commerciaux classiques vers des mandats de gestion.

Sur le plan opérationnel, le schéma Opco-Propco fait tomber le point mort d'une RSS à 50 %, contre 80 % dans le cadre d'un bail classique — un argument clé pour la viabilité économique du modèle.

Bail commercial classique vs Opco/Propco : quelle différence pour l'investisseur ?

Dans un bail commercial classique (le montage le plus répandu en LMNP), le propriétaire perçoit un loyer fixe ou faiblement indexé, quelle que soit la performance de l'exploitant. C'est simple et prévisible, mais l'investisseur ne profite pas de la hausse des revenus générés par la résidence au fil des années.

Dans un schéma Opco/Propco, la structure immobilière (Propco) perçoit une rémunération davantage liée à la performance de l'exploitation (Opco), via un contrat de gestion de type hôtelier. Le rendement peut être plus élevé sur la durée, mais il est aussi plus dépendant du taux d'occupation et de la qualité de gestion de l'exploitant — d'où l'importance du choix du gestionnaire, ici Les Jardins d'Arcadie.

Le groupe Les Jardins d'Arcadie, nouvel opérateur de référence

La gestion des 16 résidences rachetées à Emeis a été confiée au Groupe Les Jardins d'Arcadie, filiale du groupe Acapace présidé par François Georges. L'opérateur, déjà bien implanté sur le segment des résidences seniors haut de gamme, va ainsi plus que doubler son parc géré, avec à la clé le recrutement de plus d'une centaine de collaborateurs supplémentaires.

Ce choix illustre une tendance de fond du secteur : la séparation croissante entre le propriétaire des murs (foncière ou fonds d'investissement) et l'exploitant, spécialiste des services à la personne et de l'hôtellerie senior. Pour l'investisseur particulier, cela signifie que la solidité et la réputation du gestionnaire deviennent un critère au moins aussi important que l'emplacement du bien.

Pour réussir son investissement en résidence seniors

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Des rendements appelés à converger avec la résidence étudiante

Sur la valorisation, Daniel Rigny avance des arguments solides en faveur des RSS. Un immeuble résidentiel classique en région parisienne offre un rendement net de l'ordre de 3 %, une résidence étudiante à Vincennes plutôt 4 à 4,5 %. La RSS, une fois stabilisée, devrait se situer dans une fourchette voisine, avec potentiellement une légère prime liée au levier opérationnel.

L'écart d'investissement actuel mesure l'ampleur du potentiel : 1,5 Md€ ont été investis sur la résidence étudiante en 2025, contre à peine 200 M€ sur le segment senior, selon Adrien Prigent.

À Vincennes, le pari opérationnel est déjà engagé : la résidence ouvre à 60 % de taux d'occupation, avec un objectif de 95 % dans un an.

Comment un particulier peut-il se positionner sur les RSS ?

Si Premior Résidence est une plate-forme institutionnelle réservée à des investisseurs de grande taille, la dynamique qu'elle illustre profite aussi à l'investisseur particulier, qui peut se positionner sur ce marché via l'achat en direct d'un lot dans une résidence services seniors neuve ou d'occasion, sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Les grands principes restent les mêmes que pour un investissement en Ehpad : le bien est loué meublé à un exploitant dans le cadre d'un bail commercial, qui reverse un loyer généralement indexé et garanti contractuellement pendant toute sa durée. L'essor annoncé du secteur, porté par la démographie et par la structuration croissante des acteurs (Emeis, Domusvi, Les Jardins d'Arcadie, Réside Études...), constitue un argument supplémentaire pour sécuriser un investissement sur ce segment avant que la demande n'explose à partir de 2030.

Résidences services seniors : quelques questions fréquentes

Quelle est la différence entre une résidence services seniors et un Ehpad ?

La résidence services seniors s'adresse à des personnes âgées autonomes, qui recherchent un logement adapté avec des services à la carte. L'Ehpad, lui, accueille des résidents en perte d'autonomie (GIR 1 à 4) nécessitant une prise en charge médicalisée. Les deux marchés répondent donc à des besoins différents, mais complémentaires sur le parcours résidentiel du senior.

Pourquoi le marché des RSS est-il jugé sous-capitalisé ?

Parce que le taux d'équipement en RSS reste très inférieur à celui observé aux États-Unis (1 lit de RSS pour 1 lit d'Ehpad, contre 1 pour 8 en France) et parce que les montants investis chaque année sur le segment senior (200 M€ en 2025) restent très en retrait par rapport à des classes d'actifs comparables comme la résidence étudiante (1,5 Md€).

Quand la demande va-t-elle réellement s'accélérer ?

Selon les intervenants de la table-ronde, le véritable choc démographique est attendu à partir de 2030, lorsque les générations nombreuses du baby-boom atteindront l'âge d'entrée en résidence services seniors.

Ce qu'il faut retenir pour un investisseur particulier

Points positifs

• Un marché structurellement porteur, dopé par le vieillissement démographique à partir de 2030
• Un fort potentiel de rattrapage face aux États-Unis et au reste de l'Europe
• Un modèle Opco/Propco qui aligne davantage la rémunération de l'investisseur sur la performance opérationnelle
• Des rendements attendus en progression, dans la lignée de la résidence étudiante

Points de vigilance

• Un secteur encore en phase de stabilisation après trois crises successives (Covid, affaire Orpea, hyperinflation)
• Un décalage temporel : la vraie vague démographique n'arrive que dans quelques années
• Une montée en puissance des taux d'occupation qui prend du temps sur les résidences neuves
• Bien distinguer le montage (bail commercial classique ou Opco/Propco) avant d'investir

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Conclusion

Avec le lancement de Premior Résidence, TwentyTwo Real Estate et Azora posent les jalons d'une classe d'actifs encore émergente en Europe, mais déjà solidement installée aux États-Unis. Le pari est clair : capter, en amont, la vague démographique qui arrivera à partir de 2030, sur un marché où l'offre reste très inférieure aux besoins futurs.

Pour un investisseur particulier, les résidences services seniors combinent un besoin structurel croissant et une évolution des montages (Opco/Propco) plus favorable à la performance opérationnelle. Un segment à suivre de près dans les prochaines années.

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Source : businessimmo.com

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