Corum R Start : une SCPI où tout l'argent versé est investi dès le premier jour

Les atouts de R Start

• une entrée sans frais : 0 % de frais de souscription et 0 % de frais d'acquisition, donc un capital intégralement investi ;
• des intérêts alignés : la société de gestion se rémunère surtout sur les loyers encaissés et les plus-values réalisées, c'est-à-dire lorsque l'associé y gagne aussi ;
• une logique de long terme : des frais de retrait dégressifs pendant 8 ans, qui récompensent la durée de détention ;
• une protection supplémentaire : un mécanisme de compensation des moins-values ;
• une stratégie de création de valeur : actifs sous-loués, immeubles à repositionner, marchés en bas de cycle, opportunités à l'étranger ;
• un lancement proche : premières acquisitions envisagées à l'automne.

Une transparence rare sur le coût réel d'une SCPI

Corum part d'un constat : beaucoup de SCPI mettent en avant « 0 % de frais de souscription », mais retiennent ensuite une commission d'acquisition de 3 à 7 % lors de chaque achat d'immeuble. Sur la plaquette, l'épargnant ne la voit pas, alors qu'elle réduit bien le capital réellement placé.

Lorsque la SCPI a recours à l'endettement, l'effet se renforce, puisque la commission est calculée sur un montant supérieur à la collecte. Avec un endettement de 30 %, elle s'applique sur 130 pour 100 collectés. Corum estime qu'au final, environ 92 € seulement sont investis pour 100 € versés, un niveau proche de celui d'une SCPI à frais d'entrée classiques.

Les SCPI historiques de Corum affichent, elles, 10 à 12 % de frais de souscription : 88 à 90 € investis pour 100 € versés. Avec R Start, l'ambition est de tirer un trait sur ces deux mécanismes et de proposer un point de départ clair : 100 € versés, 100 € qui travaillent.

Un avantage qui compte aussi dans le temps

L'absence de frais d'acquisition n'est pas qu'un avantage à la souscription. Quand une SCPI cède un immeuble et réinvestit le produit, une nouvelle commission peut être prélevée sur les véhicules qui en appliquent. Selon Corum, les 92 € de départ peuvent alors tomber à 85 ou 86 € après plusieurs cycles d'achat-revente. Sur R Start, ce grignotage n'existe pas.

La sortie est également plus lisible. Le prix de retrait d'une part tient compte des frais de souscription, mais pas des frais d'acquisition : sur un véhicule qui en prélève, cette part du capital a pourtant déjà quitté la SCPI. En supprimant ces frais, R Start rapproche le prix de retrait de la valeur réellement investie et gomme cet écart.

Le Guide Du Patrimoine rappelle qu'aucune SCPI n'est totalement exempte de frais : les frais de gestion restent prélevés. C'est en additionnant les frais à l'entrée, en cours de vie et à la sortie que l'on compare correctement deux véhicules, et sur ce terrain R Start a des arguments à faire valoir.

Pour plus de renseignements sur les SCPI, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Une société de gestion payée à la performance

Sans frais à l'entrée, Corum a fait le choix de lier sa rémunération à la réussite de la gestion : elle ne gagne de l'argent que lorsque des loyers sont encaissés ou qu'un immeuble est vendu avec un gain. C'est un modèle qui place la société de gestion et les associés dans le même camp.

Le levier principal est la commission d'arbitrage. Elle atteint 5 % du prix de cession sur les SCPI historiques du groupe et pourrait monter jusqu'à 12 % sur R Start, selon l'ampleur de la plus-value réalisée, et uniquement en présence d'un gain. Cervesi y voit une différence de fond avec les pratiques d'acteurs du marché qui perçoivent une commission sur les ventes même sans plus-value.

Le groupe peut s'appuyer sur un solide savoir-faire d'arbitrage : plus de 550 M€ d'actifs cédés avec une plus-value moyenne supérieure à 20 %. Depuis 2020, Corum vend entre cinq et dix immeubles par an, et environ 170 M€ d'actifs ont encore été cédés en 2025 malgré un marché compliqué. C'est cette expérience qui doit nourrir la performance de R Start.

Des frais de sortie dégressifs pour investir sereinement

R Start prévoit des frais de retrait qui diminuent progressivement sur les huit premières années. Le dispositif protège la liquidité du fonds : il décourage les allers-retours de trois ou quatre ans et permet à la société de gestion de conduire sa stratégie sans être contrainte de vendre dans la précipitation, au bénéfice de tous les associés.

Le message est cohérent avec la nature de la pierre-papier, un placement qui se construit sur la durée. Pour Corum, l'immobilier est un investissement de long terme : la SCPI se choisit pour son projet et son horizon de détention, pas seulement pour l'absence de frais d'entrée. Plus l'associé reste, plus la dégressivité joue en sa faveur.

Une SCPI plus légère au démarrage

À la souscription, R Start est plus légère que les SCPI à frais d'entrée : aucun prélèvement immédiat, la totalité du versement est investie. Les coûts ne disparaissent pas pour autant, mais ils sont rattachés à des moments où l'associé a lui aussi de bonnes raisons de se réjouir : la revente d'un immeuble avec plus-value, avec des commissions d'arbitrage plus élevées, ou le respect de l'horizon de long terme, avec des frais de sortie qui s'estompent.

C'est un mode de rémunération plus étroitement lié à la performance de la gestion. Son montant final dépendra du rythme des cessions et de l'ampleur des plus-values, qui ne sont pas connues à l'avance.

Une nouvelle brique dans la gamme Corum

Le groupe propose déjà des SCPI tournées vers l'Europe, l'international, les États-Unis et l'immobilier ISR. R Start vient compléter cette offre plutôt que la concurrencer : les clientèles et les besoins diffèrent, et un même épargnant peut associer plusieurs SCPI pour diversifier ses zones géographiques, ses approches ESG et ses horizons de détention au sein d'un même groupe.

La nouvelle SCPI devrait séduire les clients actuels de Corum, dont certains sont déjà intéressés, mais aussi des épargnants que les frais d'entrée avaient jusqu'ici tenus à l'écart. Sur le plan de l'investissement, elle reste proche des autres véhicules du groupe : achat d'immeubles jugés décotés, exploitation des bas de cycle, négociation de loyers à la hausse ou saisie d'opportunités liées aux devises à l'international. Son véritable élément différenciant est donc sa structure de frais, non sa stratégie immobilière. Contrairement à Corum USA, elle n'est pas définie par une zone géographique.

Un débat de fond sur les frais d'acquisition

Avec R Start, Corum entend aussi ouvrir la discussion sur un sujet encore technique et souvent mal compris. Après le choc de la remontée des taux en 2023 et les difficultés de liquidité rencontrées par plusieurs grosses SCPI, Philippe Cervesi estime que les frais d'acquisition des SCPI dites sans frais deviendront l'un des grands thèmes du marché dans les années à venir. Selon lui, ils peuvent conduire à une valeur de part supérieure de 7 à 8 % à ce qu'elle serait sans eux, sur certains véhicules.

Aucun problème tant que la collecte reste dynamique. Mais en cas de retournement, la clarté sur la structure de frais serait un atout pour les SCPI qui l'ont anticipée. Pour l'épargnant, c'est une invitation à poser la question à toutes les sociétés de gestion.

Le Guide Du Patrimoine précise que ces analyses viennent d'un acteur du marché et doivent être lues comme telles. Elles rappellent néanmoins qu'une SCPI se juge sur ses frais totaux, sa durée de détention recommandée et sa liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les questions à poser avant de souscrire

• le barème exact des frais de retrait dégressifs et la durée pendant laquelle ils s'appliquent ;
• les modalités précises de la commission d'arbitrage (seuils de plus-value, plafond de 12 %) ;
• le fonctionnement du mécanisme de compensation des moins-values ;
• le niveau d'endettement autorisé, qui influe sur la liquidité et le risque ;
• les frais de gestion courants, qui subsistent dans tous les cas ;
• la durée de détention recommandée, cohérente avec un horizon de placement de long terme.

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Source : Gestion de Fortune n° 382, septembre 2026, entretien avec Philippe Cervesi (Corum AM).

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