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Loi Scellier

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Présentation du dispositif fiscal de la loi Scellier face à la loi Scellier Social

loi scellier Vous souhaitez vous constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt.
Depuis le 1er janvier 2009, le dispositif "Scellier" vous permet, sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 75 000 euros répartie sur 9 ans.

Mais quel dispositif chosir, la loi Scellier ou la la Scellier Sociale ( dite aussi loi scellier Intermédiaire ) ?

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Pourquoi il faut s'intéresser au Scellier social pour reduire ses impots ?

Pourquoi il faut s'intéresser au Scellier social !

loi scellier D'ordinaire, les dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement avantages fiscaux supplémentaires. Mais ce lien de causalité semble inexistant profite de cadeaux fiscaux sans fournir d'effort. Une véritable aubaine.

A côté du régime Scellier classique réalisé en secteur libre, il existe une autre variante, le Scellier social. La location étant alors consentie en secteur intermédiaire. L'investisseur doit choisir pour l'un ou l'autre dispositif dès la mise en location du bien. Un arbitrage à appréhender très sérieusement car les avantages fiscaux sont loin d'être équivalents.
En secteur libre, l'Etat octroie une réduction d'impôt sur le prix de revient global du logement de 25 % retenu dans la limite de 300 000 € si l'acquisition du bien intervient cette année en Scellier classique.

Mais si l'investisseur accepte de donner le bien en location dans le secteur intermédiaire, il pourra bénéficier en plus de la réduction d'impôt, d'une déduction spécifique annuelle de 30 % du montant des revenus fonciers bruts tirés de la location. « Il s'agit d'un avantage fiscal considérable qui est amplifié dans le contexte actuel de taux d'intérêt historiquement bas, note Benjamin Niçoise, président de la plate-forme immobilière Cerenicimo. Car les intérêts d'emprunt qui constituent une charge déductible à retrancher des revenus bruts fonciers dans le régime réel d'imposition sont aujourd'hui moins élevés, générant alors un revenu foncier imposable plus important. La déduction délivrée par l'investissement en Scellier intermediare offre donc la possibilité aux contribuables de compenser cette Situation et d'atténuer la base imposable pour dégager plus facilement un déficit foncier ».
Cette faveur est donc séduisante. D'autant plus qu'aujourd'hui les dispositifs qui proposent cet avantage se font plutôt rares, comme l'explique Gilles Etienne, membre du directoire de Cyrus Conseil, société de conseil en gestion de patrimoine indépendant : « Abstraction faite de l'achat en nue-propriété d'un bien immobilier et de rares investissements en monuments historiques, le Scellier social est le seul investissement qui permet de gommer actuellement les revenus fonciers. Un véritable atout, car rappelons-le, les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 12,1 % ».
Et s'il prolonge l'engagement de location à l'issue de la période initiale de location de 9 ans, l'investisseur pourra imputer sur son impôt une réduction annuelle supplémentaire de 2 % calculée sur le prix de revient du logement applicable par période triennale et pendant une durée maximale de 6 ans.
Le calcul est donc vite fait. En secteur intermédiaire et donc en
Scellier social, le contribuable pourra prétendre à une réduction d'impôt globale de 37 % du prix de revient au maximum si l'engagement de location s'étale sur 15 ans.

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loi scellier Des conditions de loyers fallacieuses

Pour prétendre à ces cadeaux fiscaux, le législateur a intensifié les règles afférentes à la mise en location. Ainsi, le bailleur doit s'assurer que le loyer mensuel par m2 n'excède pas pendant toute la période de l'engagement de location un plafond défini par zone géographique et révisé chaque année par décret. Le loyer à retenir est la somme versée par le locataire en contrepartie de la jouissance du bien sans oublier d'ajouter les dépenses incombant à la charge du locataire. En revanche, il convient de ne pas prendre en compte les appels provisionnels de charges, ni les remboursements effectués par le locataire dont le propriétaire a fait l'avance mais que la loi met à la charge des locataires.
Toutefois, si le logement et le garage (ou l'emplacement de stationnement) font l'objet de deux baux distincts, le montant du loyer relatif au garage (ou du stationnement) vient en déduction du montant de recettes locatives à retenir. L'administration fiscale précise que ce privilège n'est offert que si trois conditions cumulatives sont satisfaites : l'emplacement du garage (ou du stationnement) à la disposition du locataire et le lieu d'habitation doivent êtres séparés physiquement, le titulaire du bail doit être libre de signer le bail afférent au logement sans s'engager à louer également le garage (ou l'emplacement de stationnement), et le montant du loyer du garage (ou de l'emplacement) ne doit pas être excessif.
Les avantages fiscaux complémentaires sont ainsi réservés en location intermédiaire si le montant du loyer calculé par mètre carré, charges non comprises, est facturé 25 % moins cher qu'en Il ne s'agit pas pour autant d'une obligation contraignante, tient à préciser Benjamin Nicaise. Les plafonds restent très élevés quelle que soit la zone géographique du logement. Pour un investissement situé dans une agglomération de plus de 250 000 habitants classée en zone Bl, le plafond de loyer est fixé à 12 € . Or pour un appartement T3, à l'exception des opérations haut de gamme situées au coeur du centre ville, ce seuil est difficilement franchissable. Pour exemple, à Nantes ou Bordeaux qui sont affectées en zone Bl, les loyers pratiqués en 1ère couronne oscillent plutôt entre 10 et 11 € ». Les plafonds sont donc peu astreignants. D'autant plus que c'est la surface habitable à retenir pour fixer le montant du loyer à ne pas dépasser à laquelle il est possible d'ajouter la moitié des surfaces annexes à la disposition exclusive du locataire dont la hauteur sous plafond est égale au moins à 1 ,80 mètre, comme c'est le cas pour les combles, les greniers aménageables, les balcons et les vérandas, et ceci dans la limite de 8 m2. En fait cette condition de loyers n'a de sens que pour les investissements dans des biens de petites surfaces et pour tous ceux situés dans Paris intra muros. Encore faut-il dénicher dans la capitale un logement éligible au dispositif La Rentabilité espérée de l'investisseur n'est donc pas altérée », observe Gilles Etienne.
Scellier classique qui est d'ailleurs lui aussi soumis à une condition de loyers. « Scellier, c'est-à-dire un bien neuf ou vétusté qui ne satisfait pas aux conditions de décence. Ainsi, d'une façon générale, les plafonds exagérés ne correspondent pas aux conditions du marché locatif. «

Que la location en investissement dans un logement T2 à Saint-Nazaire, nous proposons un loyer mensuel de 460 € en Scellier classique et en Scellier social ». Une bonne nouvelle pour l'investisseur en Scellier soit consentie en secteur intermédiaire ou en secteur libre, le montant du loyer est similaire, comme en témoigne Benjamin Niçoise : « Pour un Scellier social qui pourra alors profiter d'avantages fiscaux substantiels alors que le bien bénéficie d'un emplacement comparable à celui d'un Scellier classique qui n'offre qu'une réduction d'impôt.


loi scellierLa qualité du locataire

Par ailleurs, le bénéfice de la déduction spécifique de 30 % et du complément de réduction d'impôt pendant 6 ans au plus n'est accordé que si un certain nombre de contraintes liées au titulaire du bail sont respectées. Comme pour le dispositif
Scellier classique, le contribuable doit s'engager, sauf exception, à louer le logement nu à usage d'habitation principale à une personne autre que lui-même ou un membre de son foyer fiscal. Mais sous le régime Scellier social, il est impossible de donner le logement en location à un ascendant ou un descendant du propriétaire, alors que cet assouplissement est admis en Scellier classique. Toutefois, sous réserve que le logement soit mis en location depuis au moins 3 ans, l'administration fiscale admet que l'engagement de location avec un tiers soit interrompu à l'initiative du bailleur afin qu'il attribue la jouissance, gratuite ou non, du logement à un membre de sa famille en ligne directe. Cet assouplissement ne peut intervenir qu'au cours de la période initiale d'engagement de 9 ans et non lors des périodes de prorogation éventuelles. Durant cette période de mise à disposition qui ne peut pas excéder 9 années, le contribuable perd temporairement l'ensemble des avantages fiscaux auxquels il pourrait prétendre. Par conséquent il ne peut pas comptabiliser ces années pour atteindre les 9 ans de location minimum exigés. Au terme de cette période, le bailleur est tenu de remettre le bien en location dans les conditions prévues dans le secteur intermédiaire. A défaut, les avantages fiscaux initialement obtenus seront remis en cause.


loi scellier Des plafonds de ressources démesurés

Autre condition essentielle pour l'octroi et le maintien des avantages fiscaux supplémentaires, le locataire doit répondre à des conditions de ressources. En effet, le propriétaire doit s'assurer lors de la conclusion du bail, de sa reconduction ou de son renouvellement que les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds autorisés dont les montants sont révisés chaque année par décret en fonction de la variation annuelle du salaire minimum de croissance.
Mais là encore les plafonds de ressources sont concernés par le phénomène d'hyperbole, « Les plafonds restent accessibles pour une grande majorité des candidats à la location, 80 % au minimum », fait valoir Gilles Etienne. Pour exemple, les ressources du locataire en zone Bl ne doivent pas dépasser 32 910 € s'il est célibataire et 48 328 € s'il vit en couple. Ce seuil est porté à 57 847 € s'il a un enfant. En zone A, les plafonds sont tout aussi élevés. Si le titulaire du bail est marié et a un enfant, le plafond avoisine les 80 000 € ». Et les modalités d'appréciation des conditions de ressources qui sont à connaître pour ne pas être sanctionné par l'administration fiscale vont dans le sens de l'investisseur. A tous les égards. En principe, les ressources prises en compte pour l'appréciation de cette condition sont celles déclarées par le foyer fiscal l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. En d'autres termes, pour toutes les locations consenties cette année, le revenu fiscal de référence sera celui qui figure sur l'Avis d'imposition du foyer fiscal établi en 2009 au titre des revenus de 2008. Or dans une instruction fiscale (1) datée du 15 janvier 2010, l'administration apporte une nouveauté et autorise une entorse à ce principe. En effet, pour tous les contrats de location conclus après la date de publication de l'instruction, l'administration admet que le bailleur retienne comme année de référence celle qui précède la signature du bail pour apprécier les ressources du candidat à la location.
Cet assouplissement n'est admis que si d'une part, les ressources de l'année précédant celle de la conclusion du bail sont inférieures à celles perçues deux ans auparavant et si d'autre part le locataire peut justifier cette Situation à la date de la signature du contrat de location.
Entre Tannée de référence et la date d'effet du bail, il est envisageable que les ressources du titulaire du bail deviennent supérieures au plafond autorisé. « Dans une telle Situation, les avantages fiscaux antérieurement acquis ne sont pas remis en cause par l'administration fiscale si les conditions exigées pour louer en secteur intermédiaire étaient satisfaites au jour de la signature du bail. Il en est de même si les seuils de ressources sont dépassés au cours du bail ou lors de la reconduction tacite ou expresse du contrat avec le même locataire », précise Gilles Etienne.
La composition du foyer fiscal

En toute logique, les plafonds annuels de ressources tiennent compte de la configuration familiale du locataire. Celle-ci doit être appréciée à la date de la prise d'effet du bail et non Tannée de référence comme c'est le cas, rappelons-le pour calculer le montant de ressources. De cette façon, pour un bail conclu le 15 avril 2010, le contribuable devra, en principe retenir le montant de ressources déclarées par le foyer fiscal du locataire en 2008 et le comparer avec le plafond déterminé en fonction de la composition du foyer du locataire mi-avril. Lorsque le logement est occupé par deux personnes, il convient de savoir si elles sont en couple ou non. En principe, si deux personnes se sont portées titulaires du bail alors qu'elles forment deux foyers fiscaux distincts, le contribuable doit procéder comme s'il louait deux logements à deux personnes différentes. Chaque titulaire doit satisfaire les conditions de ressources en fonction de sa propre Situation familiale. Bien évidemment si le revenu fiscal de référence d'un locataire dépasse les seuils fixés, le contribuable ne pourra pas prétendre aux avantages fiscaux liés au secteur intermédiaire.
Par exception, si les cotitulaires du bail vivent en état de concubinage, bien qu'ils constituent deux foyers fiscaux au regard de l'impôt sur le revenu, il faut raisonner comme s'ils étaient mariés ou pacsés, donc comme s'ils établissaient une déclaration d'impôt commune. « Dans une telle Situation, pour déterminer le montant de ressources perçu l'année de référence, il convient de totaliser le revenu fiscal de chaque titulaire et de comparer cette somme avec le montant du plafond fixé pour le couple, qui peut être majoré si des personnes à charge sont rattachées au foyer fiscal du couple », explique Gilles Etienne. Que le contribuable soit seul ou qu'il vive en couple, le plafond de ressources applicable sera majoré s'il a donc des personnes à charge de droit ou par rattachement au sens de l'impôt sur le revenu. Dans la pratique, les modalités d'appréciation du foyer fiscal transposées au dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif ont fait émerger des Situations absurdes.
Jusqu'à présent si le titulaire du bail était un enfant pas encore dépendant fiscalement, le bailleur devait prendre en compte le revenu fiscal de référence du contribuable pour apprécier le respect ou non de la condition de ressources.
Désormais, l'administration fiscale a changé de fusil d'épaule et prévoit (2) que le revenu à prendre en compte est le seul revenu de l'enfant qui n'a pas encore la qualité de contribuable et non le revenu de l'ensemble du foyer figurant sur l'Avis d'imposition de l'année de référence. Cette mesure de tempérament est applicable aux baux conclus depuis la date de l'instruction fiscale. En fait l'administration s'est alignée sur un arrêt du Conseil d'Etat qui s'était prononcé dans ce sens pour un ancien régime de défiscalisation immobilière.
Ainsi la mise en place précipitée de la loi Le contribuable profitera d'avantages fiscaux supplémentaires en investissant dans un bien qui dispose d'un emplacement de qualité en vue de le louer à des particuliers qui ne présentent pas plus de problème de solvabilité qu'en secteur libre. Le match Scellier classique contre Scellier social est donc gagné d'avance en faveur de ce dernier », fait valoir Gilles Etienne.
Scellier a conduit à l'instauration d'un Scellier social qui ne reflète pas l'intention du législateur et qui n'a de social que le nom. «
Ces arguments de poids séduisent-ils néanmoins les investisseurs qui sont traditionnellement réticents à investir dans un régime de défiscalisation à vocation sociale ?
Pour Benjamin Nicaise, pas de doute : « Les particuliers ont outrepassé cette barrière psychologique. Ils ont compris que le Scellier social a tout pour plaire et que les contraintes qui lui sont adossées n 'existent finalement que sur le papier. Nous avons ainsi autant de réservations en Scellier classique qu'en Scellier social ». Puissions-nous donc espérer une longue vie à ce dispositif aussi excessif que surprenant !

Non-respect des obligations Lorsque le contribuable investit dans un régime de défiscalisation immobilière, il doit satisfaire un certain nombre de conditions légales spécifiques sous peine de se voir attirer les foudres de l'administration fiscale qui serait alors dans l'obligation de remettre en cause les avantages fiscaux jusque-là accordés. Dans le cadre d'un investissement Scellier, si le bailleur respecte les conditions d'application de réduction d'impôt accordée en Scellier classique mais ne remplit pas celles afférentes au Scellier social, l'administration fiscale ne remet pas en cause l'ensemble des avantages fiscaux mais seulement les avantages supplémentaires.Par ailleurs, les modalités de remise en cause divergent selon le moment de la survenance de l'événement qui entraîne la déchéance de l'avantage fiscal. Il conviendra donc notamment de savoir si le non-respect des règles intervient au cours de la période initiale de l'engagement de location (de la 1ère année à la 9ème année de location) ou bien au cours de la période reconduite d'engagement de location (de la 9ème année à la 12ème et/ou de la 12ème année à la 15ème année de location).

Lucie Portejoie

(1) BOI 5 B-11-10
(2) BOI 5 B-11-10

Librement inspiré du magazine Gestion de Fortune


loi scellier Réduction d'impôt avec l'acquisition d' un bien immobilier en loi scellier
La réduction se calcule sur le prix d'achat du logement auquel viennent s'ajouter certains frais liés à l'acquisition dans la limite globale de 300 000 euros et d'une seule acquisition par an. Il est toutefois possible de cumuler l'achat d'un logement en direct et la souscription de parts de SCPI.

Le taux applicable varie en fonction de l'année de réalisation de l'investissement :
• 25 % en 2009 et 2010,
• 15 % en 2011
• 10% en 2012 (année de fin du dispositif).

loi scellier Conseil Le Guide Du Patrimoine

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La réduction d'impôt s'étale sur 9 ans et s'impute par parts égales à compter de l'année d'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure.
A noter, si l'impôt sur le revenu du contribuable est insuffisant pour absorber la totalité de la réduction d'impôt, la fraction non utilisée reste imputable sur l'impôt des 6 années suivantes.

loi scellier Plafonnement global des niches fiscales appliqué au dispositif loi scellier

L'avantage fiscal retiré de ce dispositif est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Chaque année, la diminution du montant d'impôt procurée par la somme de certains avantages fiscaux ne peut excéder 25 000 € majorés de 10 % du revenu imposable. En cas de dépassement, l'excédent n'est pas reporté.

loi scellier Revenus fonciers avec l' achat d'un appartement en loi scellier

Dans le cadre du dispositif Scellier, les revenus fonciers peuvent être imposés au régime :
• micro foncier et bénéficier ainsi d'un abattement de 30 % (à condition de respecter les modalités),
• foncier ordinaire et déclarer les charges et travaux déductibles pouvant générer un déficit imputable à hauteur de
10 700 € sur votre revenu global.

loi scellier Conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt

Le logement permettant un avantage fiscal

Il doit se situer dans une commune des zones A, B1 et B2. De plus, les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques du logement doivent respecter les normes en vigueur au moment du dépôt du permis de construire.
Enfin, le logement doit être loué nu pendant 9 ans minimum à un locataire qui l'occupe à titre de résidence principale.

Le loyer

Le dispositif Scellier implique le respect de plafonds pour les loyers. Ces plafonds sont fixés par mètre carré en fonction de la zone géographique, soit pour 2009 : 21,65 € en zone A ; 15,05 € en zone B1 ; 12,31 € en zone B2.

Zonage loi scellier, cliquer sur le lien ( zone loi scellier ) ou en Pdp Zonage loi scellier

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