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SCPI Foire aux Questions /

Toutes les réponses à vos questions sur les SCPI

Maj

SCPI FAQ (Foire aux Questions)

Le Guide du Patrimoine répond à toutes les questions que vous vous posez sur l'investissement dans une SCPI. Toutes les informations et tout le vocabulaire à connaître avant d'investir dans une SCPI.

Vous désirez investir et connaître les meilleures SCPI du marché ? Nous vous proposons aussi une liste des meilleures SCPI de rendement.

Sommaire FAQ

Consulter le Sommaire FAQ pour vous rendre directement dans une de ces thématiques :

Formulaire de Contact

Les valeurs

La valeur de retrait ?

On retrouve la valeur de retrait essentiellement dans les SCPI à capital variable. Cette valeur de retrait représente le montant perçu par l’associé au moment où il cède en partie ou en totalité ses parts.

Ce montant est le prix de souscription diminué des frais d’entrée (commission de souscription).

Il détermine aussi le prix d'achat des parts dans un contrat d'assurance-vie.

La valeur vénale ?

Les sociétés de gestion (comme Corum AM, PFO2, Primovie etc.) évaluent chaque année le patrimoine immobilier de leurs Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

Cette évaluation est effectuée par un expert indépendant. Elle a pour but de déterminer la valeur vénale du patrimoine. Cela correspond au prix de marché des différents actifs qui le composent.

La valeur de ce patrimoine d'une SCPI peut varier d'une année à l'autre.


Le Guide du Patrimoine vous informe qu'il ne faut pas se fier à la valeur vénale d'une SCPI à un instant t. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

A savoir que la valeur du patrimoine de la SCPI est influencée par l'évolution à la hausse ou à la baisse du prix de l'immobilier, en plus des acquisitions, travaux ou cessions effectuées durant l'exercice.

Consulter notre définition de la valeur vénale SCPI.

La valeur de réalisation ?

La valeur de réalisation est déterminée par la valeur vénale du patrimoine immobilier et aussi par la valeur nette des autres actifs non immobiliers (trésorerie moins les dettes) de la SCPI.

Pour résumer, on parle du prix que retierait la SCPI de l'intégralité de ses actifs.

La valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution se calcule sur la base de la valeur de réalisation à laquelle on ajoute les frais, droits et taxes que doit payer toute SCPI lorsqu'elle désire acheter les mêmes immeubles.

Pour résumer, on parle des frais d'une SCPI pour reconstituer son patrimoine d'origine.

La valeur nominale ?

Avec la valeur nominale d’une part, on parle de sa valeur d'origine au moment où le capital social de la SCPI est crée.

Pour résumer, c'est une donnée statique qui n'évolue pas dans le temps.

La valeur ISF ?

La valeur ISF est la valeur unitaire de chaque part de SCPI à la fin de l'année à déclarer au Fisc par les ménages qui paient l'ISF.


Le Guide du Patrimoine vous signale que le montant et le calcul de cette valeur ISF peuvent varier selon la SCPI et sa forme juridique.


Quand on parle de SCPI à capital variable, il faut faire attention à la valeur de retrait.

La valeur de retrait est en réalité le prix de souscription de parts moins la commission de cette souscription.

Pour résumer, l'associé est avantagé par la valeur ISF puisque l'on déduit les frais d'achat (environ 7% à 10%) de sa déclaration.

On se sert du prix d'exécution comme preuve dans le cas d'une SCPI à capital fixe puisqu'il représente le prix d'équilibre entre acheteurs et vendeurs sur le marché secondaire.

Pour résumer, ces valeurs sont inscrites dans le premier bulletin d'information trimestriel de la société de gestion et les associés en sont donc informés.

Vous désirez plus de renseignements sur les différentes valeurs, contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.




Les prix

Le prix de souscription ?

Le prix de souscription est le prix total que vous payez au moment de l'achat de parts de SCPI sur le marché primaire.

Ce prix inclut la valeur nominale de la part et de sa prime d'émission.

D'après la règlementation en vigueur, ce prix est fixé à environ 10% de la valeur de reconstitution.

En résumé, la société de gestion de la SCPI possède une certaine liberté de mouvements en ce qui concerne sa statégie commerciale.

Consulter notre définition du prix de souscription SCPI.

Le prix acquéreur ?

Le prix acquéreur est le prix à l’achat de part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.


Le Guide du Patrimoine souligne que ce prix est fixé sur le précédent prix d'exécution avec des frais supplémentaires comme les droits d'enregistrement et la commission de souscription.

Le prix de retrait ?

Le prix de retrait est spécfique aux SCPI à capital variable. Cela correspond au montant net que percevra un associé au moment où de la vente de ses parts de SCPI.


Le Guide du Patrimoine note que l'on déduit du prix de souscription les frais hors-taxe de la commission de souscription.

Le prix d'exécution ?

Le prix d'exécution sur le marché secondaire correspond au prix net de vente de parts de SCPI à capital fixe.

Le règlement général AMF (articles 422-229) indique que la société doit établir de façon régulière et périodique le prix d'exécution.

En revanche, cette période ne peut dépasser trois mois.

Le prix d'émission ?

Le prix d'émission forme, avec la valeur nominale, le prix de souscripition d'une part de SCPI.

Contrairement à la valeur nominale, le montant du prix d'émission tend à évoluer dans le temps.


Le Guide du Patrimoine explique cette différence d'abord pour tenir compte de la revalorisation du patrimoine et pour pouvoir mettre les associés sur un pied d'égalité. Ensuite parce que ce prix d'émission doit couvrir les frais de la société de gestion dans sa recherche son acquisition de patrimoines mais aussi durant la collecte.


D'autres questions sur le fonctionnement des Scpi ? Contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.





Les capitaux

Le capital fixe

Certaines SCPI possèdent un montant maximum de souscriptions (la valeur totale du capital) fixé dès le début dans les statuts.

Ce qui signifie que la taille de son capital ne varie pas en fonction des demandes de souscription ou des cessions de parts.

Consulter notre définition du capitale fixe SCPI.

Le capital variable

Certaines SCPI sont dites à capital variable, c'est-à-dire que vous pouvez souscrire des parts à tout moment, la SCPI émet alors des parts nouvelles, et le rachat ou sortie d'une SCPI à Capital Variable se fait à tout moment.

En effet, la liquidation des parts ne doit pas ètre compensée par une souscription. En pratique, la SCPI vous rachètera les parts correspondantes.

Consulter notre définition du capitale variable SCPI.

La capitalisation

La capitalisation des SCPI représente la valeur totale d'une SCPI, ou sa taille, calculée en multipliant le nombre de parts en circulation avec le prix de souscription à cette SCPI.

Consulter notre définition de la capitalisation SCPI.


D'autres questions sur les capitaux en SCPI ? Contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.





Les collectes

La collecte nette

La Collecte Nette d'une SCPI est le total cumulé des émissions de parts, diminué des retraits non compensés et des cessions effectués sur le marché secondaire.

La Collecte Nette correspond donc à la Collecte Brute moins la destruction de parts des SCPI à capital variable.

Consulter notre définition de la collecte nette SCPI.

La collecte brute

La Collecte Brute d'une SCPI correspond au montant cumulé des émissions et des achats de parts.

La Collecte Brute mesure ces flux de capitaux et comprend aussi bien ceux provenant d'augmentations de capital que des échanges et transactions sur le marché secondaire.

Consulter notre définition de la collecte brute SCPI.


D'autres questions sur les collectes en SCPI ? Contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.





Les marchés

Le marché primaire

Le marché primaire des SPCI est le marché de la souscription sur lequel sont émises de nouvelles parts.

Consulter notre définition du marché primaire SCPI.

Le marché secondaire

Le marché secondaire des SCPI est le marché organisé par le gestionnaire de la SCPI (très souvent, à Capital Fixe), dans lequel s'achètent et se revendent des parts existantes de SCPI.

Consulter notre définition du marché secondaire SCPI.


D'autres questions sur les marchés en SCPI ? Contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.





Les délais

Le délai de jouissance

Le Délai de Jouissance d'une SCPI correspond au délai entre l'achat ou la date de souscription et le moment où les parts investies verseront leurs premiers revenus au titulaire de ces parts.

Consulter notre définition du délai de jouissance SCPI.


D'autres questions sur les délais en SCPI ? Contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.





Les taux

Le taux de distribution valeur de marché (DVM / TDVM)

Le Taux de Distribution Valeur de Marché (TDVM), anciennement connu sous le nom de Taux de Rendement avant Juillet 2012, représente le revenu brut (avant prélèvements) d'une année donnée, divisé par le prix acquéreur moyen de cette même année.

Consulter notre définition du TDVM SCPI.

Le taux d'occupation financier (TOF)

Le Taux d'Occupation Financier d'une SCPI (ou TOF) correspond au rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée.

Consulter notre définition du TOF SCPI.

Le taux de rendement interne (TRI)

Le Taux de Rendement Interne correspond au taux de rentabilité interne annualisé, avec à l'entrée le prix acqéureur et à la sortir le prix d'exécution (SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (SCPI à capital variable)

Consulter notre définition du TRI SCPI.


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Autres

Report à Nouveau (RAN)

Le Report à Nouveau d'une SCPI (ou RAN) correspond au montant des provisions mis de côté par une SCPI afin de faire face aux aléas locatifs qui peuvent survenir (baisse des loyers, vacances locatives trop importantes, etc.), et d'être ainsi en mesure de pouvoir poursuivre la distribution des dividendes aux investisseurs et associés.

Consulter notre définition du Report à Nouveau SCPI.


Pour toute autre question concernant les SCPI ou l'investissement en Pierre Papier, contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.