SCPI Scellier FAQ

Comprendre le fonctionnement des Scpi

AFG :
l'Association Française de Gestion est une organisation professionnelle de la gestion pour compte de tiers. Elle réunit les acteurs du métier de la gestion, qu'elle soit collective ou individualisée.

AGRéMENT :
autorisation délivrée par l'AMF aux sociétés de gestion pour leur permettre d'opérer sur les marchés ou proposer des produits tels que les SCPI. L'agrément garantit que la société de gestion présente des garanties financières, techniques et organisationnelles suffisantes.

AMF :
l'Autorité des Marchés Financiers est un organisme public indépendant français crée en 2003. Elle a pour mission la protection de l'épargne investie dans les instruments financiers, l'amélioration de l'information des investisseurs, et la surveillance du fonctionnement des marchés financiers. L'AMF est l'organisme de tutelle des SCPI.

ARBITRAGE :
c'est la cession d'un élément d'actif du patrimoine pour en acquérir un autre. Le terme « arbitrage » est utilisé car le gérant opère un choix entre le bien cédé et le bien qu'il peut acquérir grâce au produit de la cession.

L' arbitrage consiste à acheter un bien immobilier / vendre un bien immobilier qui composera votre SCPI.

ASPIM :
créée en 1975, l'Association des Sociétés de Placement Immobilier est une association française de type loi 1901 (sans but lucratif) qui regroupe 125 SCPI sur les 137 existantes. Elle a pour objectif de représenter et de promouvoir les intérêts de ses adhérents auprès de leurs différents interlocuteurs (AMF, pouvoirs publics…).

ASSEMBLéE GéNéRALE :
> l'assemblée générale ordinaire réunit annuellement les associés des SCPI pour l'approbation des comptes, l'élection des membres du conseil de surveillance, du commissaire aux comptes, de l'expert immobilier…
> l'assemblée générale extraordinaire prend des décisions qui modifient les statuts, telles que l'augmentation ou la réduction du capital social, la prolongation de la durée de vie de la SCPI ou sa dissolution anticipée.

ASSOCIé (OU PORTEUR DE PARTS) :
personne physique ou morale propriétaire des parts de la SCPI.

Il s' agit naturellement du souscripteur de la SCPI.

BULLETIN TRIMESTRIEL D'INFORMATION :
document d'information aux associés établi et diffusé quatre fois par an par la société de gestion. Le contenu de ce document est défini par l'AMF.

CAPITAL SOCIAL :
capital d'origine constitué à la création de la SCPI. Le prix des parts correspond alors à la valeur nominale.

CAPITALISATION :
reflète la taille des actifs de la SCPI. C'est le nombre de parts en circulation multiplié par le prix de souscription (ou prix moyen sur le marché des parts).

CESSION D'ACTIF (OU ARBITRAGE) :
sous certaines conditions, une SCPI peut revendre chaque année jusqu'à 15 % de la valeur de son patrimoine immobilier. On parle d'arbitrage en référence au choix entre l'actif cédé et celui que la société de gestion va pouvoir acquérir grâce au produit de la vente.

En général entre la 12 ° année et la 15 ° année.

COLLECTE BRUTE :
montant des capitaux collectés par la SCPI correspondant aux souscriptions et aux achats enregistrés sur le marché des parts.

Il s' agit du cumul de tous les versements enegistrés dans le cadre de la collecte pour une SCPI Scellier

COLLECTE NETTE :
collecte brute diminuée des retraits et des cessions sur le marché des parts.

COMMISSAIRE AUX COMPTES :
nommé par l'Assemblée Générale ordinaire pour une durée de 6 ans, il a pour mission de contrôler et certifier les documents comptables de la SCPI ainsi que les conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

COMMISSION DE SOUSCRIPTION :
droit d'entrée perçu à l'émission de la part et calculé en pourcentage de son prix. Cette commission est un élément du prix de souscription et est destinée à rémunérer la société de gestion pour la commercialisation de la SCPI et pour les recherches liées aux investissements.

Dans le cadre d'une Scpi Scellier, le montant de la défiscalisation est calculé brute de Commission de souscription (Frais Soucription).

Exemple :

si vous investissez 100 000 euros, et que les frais de souscription (commission de souscription sont de 4 %.
Vous aurez investi 96 000 euros.
Mais votre défiscalisation sera de 100 000 euros x 22 % / 9 ans = 2 444 euros

CONFRONTATION (OU APPARIEMENT) :
le prix de la part s'établit par confrontation. C'est une transaction, généralement mensuelle, entre les vendeurs et les acquéreurs de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Les ordres d'achat et de vente (prix, quantité) sont inscrits pendant une période déterminée dite d'enregistrement (1 à 3 jours ouvrés).

Dans le cadre des SCPI Scellier La Confrontation est le prix du marché soit la prix de vente des biens Immobiliers vendus

CONSEIL DE SURVEILLANCE :
représente les associés auprès de la société de gestion. Les membres du conseil de surveillance sont désignés par l'assemblée générale ordinaire. Le conseil de surveillance contrôle les actes de gestion et émet des commentaires et observations sur le rapport annuel présenté par la société de gestion.

DéLAI DE JOUISSANCE :
décalage entre la date de souscription des parts et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus, le cas échéant.

Pour les investissement en SCPI Fiscales (comme la SCPI Scellier), il s' agit de la différence entre la date de souscription et la date de livraison de l'immobilier neuf acquis.

Exemple :

MR REVENU souscrit en 2011 des parts de SCPI Scellier.
Il profitera de son avantage fiscal (réduction d'impôts) dès la souscription en 2011 (SCPI Scellier Fiscalité).
Par contre il ne percevra de loyers qu' en 2012 ou 2013 (date de livraison des biens Immobiliers neuf acquis dans la Scpi Scellier).

DéMEMBREMENT DE PROPRIéTé :
division de la pleine propriété en deux parties. Le nu-propriétaire détient la propriété des parts de la SCPI. L'usufruitier dispose du droit d'usage et de jouissance et perçoit les revenus des parts.

Dans le cadre d'acquisition de parts de SCPI Scellier, le démenbrement est interdit.
Sauf s'il provient d'une succession.

DIVIDENDE :
revenu versé aux associés. Il comprend les revenus locatifs provenant du parc immobilier, les revenus financiers provenant des placements de la trésorerie, et un éventuel report à nouveau. Les acomptes sont les revenus distribués tous les trimestres (ou tous les semestres).

EXPERTISE IMMOBILIèRE :
chaque immeuble du patrimoine immobilier de la SCPI doit être expertisé tous les 5 ans. Un expert immobilier indépendant nommé par l'assemblée générale ordinaire est chargé d'actualiser cette expertise chaque année. Il en découle la valeur vénale de la SCPI.

Pour une Scpi Scellier, la composition du " portefeuille " de l' actif immobilier est estimé tous les ans.

MARCHé DES PARTS :
lieu d'échange des parts de SCPI.
> marché primaire : c'est le marché de la souscription. Dans le cadre d'une SCPI à capital fixe, l'associé souscrit au moment d'une augmentation de capital. Dans le cadre d'une SCPI à capital variable, la souscription se fait à tout moment et ne compense pas de retrait.
> marché secondaire : c'est l'ensemble du marché des échanges de parts. Les prix sont librement déterminés par les acheteurs et les vendeurs. Le marché secondaire peut être organisé par la société de gestion (organisation des confrontations) ou de gré à gré.

Notons que pour les SCPI Fiscales - comme la Scpi Scellier -, c' est le promoteur de la SCPI (le Gestionnaire) qui assure cette liquidité.
En effet c est ce dernier qui vend le parc immobilier au terme prévu dans les statuts.

NANTISSEMENT :
lors de l'acquisition de parts de SCPI à crédit, le nantissement des parts constitue la garantie sur le prêt accordé par l'établissement prêteur. L'acheteur reste propriétaire des parts et continue à en percevoir les revenus.

De la meme mannière que le banquier prend en garantie (avec un hypothèque ou autre) votre bien immobilier, le même banquier prendra en garantie vos parts de scpi Fiscale comme les SCPI Scellier.

PART EN ATTENTE :
ces parts, valorisées au prix acheteur, ont fait l'objet d'un ordre de vente mais ne trouvent pas d'acquéreur au prix demandé.

PFL :
le Prélèvement Forfaitaire Libératoire est un régime fiscal facultatif pour lequel le détenteur de parts peut opter. Le contribuable est alors libéré de tout autre impôt direct sur les revenus issus de ces parts.

PRIME d'éMISSION :
s'ajoute à la valeur nominale de la part pour déterminer le prix de souscription.

PRIX ACQUéREUR :
prix d'achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

PRIX DE SOUSCRIPTION :
prix d'achat de parts de SCPI (à capital fixe ou variable) sur le marché primaire. Ce prix comprend la commission de souscription.

PRIX D'EXéCUTION (OU DE CESSION) :
prix de vente d'une part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. C'est le prix qui revient au vendeur, il ne comprend ni les frais de droit d'enregistrement, ni la commission de souscription.

RENDEMENT :
rapport entre le revenu distribué au titre de l'année n et le prix d'acquisition de la part (prix de souscription frais compris).

Dans le cadre de SCPI Fiscales - comme celles liées à la Loi Scellier - le rendendement est le ratio entre le loyer distribué et le prix d'acquisition.

Exemple :

Mr REVENU investit dans une SCPI fiscale 100 000 euros, cette dernière lui génère 4 000 euros de loyers par an.
Le rendement sera de 4 000 euros / 100 000 euros.
Soit 4 % .(hors avantage fiscal).

REPORT à NOUVEAU :
montant du résultat non distribué dans le but de compenser une baisse future de la rémunération et pérenniser le niveau des dividendes versés aux associés.

SCPI à CAPITAL FIXE :
le capital maximal est fixé dans les statuts. La société de gestion peut procéder à des augmentations de capital successives. En dehors de ces périodes, la souscription est fermée et les parts sont disponibles uniquement sur le marché secondaire.

Toutes les SCPI Fiscales sont à capital fixe.
Il est donc prévu une date de clôture au dela de laquelle on ne peut plus souscire !
(donc il n'y a pas d'augmentation de capital)

SCPI à CAPITAL VARIABLE :
le capital maximal est fixé dans les statuts. La souscription de nouvelles parts est possible à tout moment et le capital varie selon les souscriptions et les retraits de parts. Il n'y a pas de marché secondaire.

SCPI FISCALES :
font bénéficier leurs associés d'un avantage fiscal, dépendant de la nature de la SCPI (Scellier, Malraux…).

Une SCPI qui a vocation à acheter une majorité de biens neufs (Immobilier Vefa) et qui s' engage à les louer dans la cadre de la loi Sceller générera un avantage fiscal lié à la loi scellier pour les investisseurs de cette SCPI.

Une SCPI qui a vocation à acheter une majorité de biens neufs (avec travaux) et qui s' engage à les louer et les restaurer dans la cadre de la loi Malraux générera un avantage fiscal lié à la loi Malraux pour les investisseurs de cette SCPI.

SCPI DE PLUS-VALUES :
orientent leur stratégie d'investissement de façon à faire bénéficier leurs associés de la revalorisation du patrimoine à sa liquidation.

SCPI DE RENDEMENT :
ont pour objectif de distribuer un revenu régulier à leurs associés.

SOCIéTé DE GESTION :
crée, gère et développe des SCPI. Elle intervient dans plusieurs domaines : les investissements et les arbitrages du patrimoine immobilier, la gestion locative, l'information des associés et la tenue du marché des parts.

TAUX D'OCCUPATION :
> financier : montant des loyers facturés rapporté au montant de l'ensemble des loyers qui pourraient être facturés si le patrimoine était loué dans son intégralité
. > physique : surface du patrimoine loué rapportée à la superficie totale du patrimoine à un instant donné.

TRANSPARENCE FISCALE :
la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Les associés déclarent personnellement les revenus perçus et s'acquittent de l'impôt en fonction de leur régime fiscal.

TRI :
Taux de Rentabilité Interne. Ce calcul permet de mesurer la Rentabilité d'un investissement sur une période donnée, tenant compte du prix d'acquisition de la première année considérée et de la valeur de retrait au 31 décembre de la dernière année. Le TRI intègre également les revenus distribués (hors impôts) sur la période considérée

VALEUR COMPTABLE :
c'est la valeur d'un actif valorisé à son coût d'origine et diminué de son amortissement cumulé. Cette valeur peut être complètement différente de la valeur de marché de l'actif.

VALEUR ISF :
pour les contribuables assujettis à l'ISF, la valeur à déclarer à l'administration fiscale est la valeur de la part au 31 décembre de l'année écoulée. Cette valeur est communiquée à l'associé par la société de gestion via le bulletin d'information trimestriel.

VALEUR NOMINALE :
valeur de la part lors de la constitution du capital social.

VALEUR DU PATRIMOINE :
> valeur vénale : valeur du patrimoine immobilier établie par l'expert immobilier indépendant. C'est le prix qu'un investisseur éventuel accepterait de payer pour un immeuble dans son lieu et son état actuel.
> valeur de réalisation (ou Actif Net Réévalué) : valeur vénale des immeubles de la SCPI + valeur nette des autres actifs de la SCPI. > valeur de reconstitution : valeur de réalisation + frais et droits de reconstitution du patrimoine.

VALEUR DE RETRAIT :
dans le cadre de SCPI à capital variable, c'est le montant de la part diminué des frais de souscription qui revient à l'associé vendeur de parts.

cette page est inspirée de Primonial REIM