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Simuler votre investissement.

Maj

Ehpad simulation

Vous désirez effectuer une simulation avant un achat en Ehpad ou comprendre le fonctionnement d'une simulation en Ehpad, Le Guide Du Patrimoine vous informe des éléments à prendre en considération pour réussir une simulation en Ehpad.

Effectuer une simulation pour calculer votre effort d'épargne pour un investissement en Ehpad :

  • Comparer une simulation proposée par un commercial immobilier en fiscalite Ehpad avec une deuxième simulation indépendante.
  • Comprendre les amortissements des biens immobilier sur les revenus locatifs (loyer) dans une simulation Ehpad
  • Comprendre les amortissements des meubles sur les revenus locatifs (loyers) dans une simulation Ehpad
  • Comprendre les amortissements des frais de notaires sur les revenus locatifs (loyers) dans une simulation Ehpad
  • Savoir s'il y a des frais annexes pour un achat de chambre médicalisé dans un programme Ehpad

Pour une simulation en Ehpad, contactez-nous au 09 51 70 15 49 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.


Pour demander une simulation merci de remplir le formulaire :

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Simulation Ehpad Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard appliqué à un investissement en Ehpad permet une défiscalisation de 11 % sur le montant de votre achat.

Exemple d'une simulation en Censi-Bouvard

Monsieur Revenu investit dans un Ehpad neuf acheté 200 000 €.
Le montant de sa réduction d’impôts sera de 22 000 €
(200 000 € x 11 % = 22 000 €).
Il bénéficiera donc d’un avantage fiscal de 2 444 € / an durant 9 ans.

Le Guide Du Patrimoine note que très souvent dans une simulation en Ehpad avec le dispositif Censi-Bouvard les « vendeurs » simulent un crédit sur 20 ans alors que l’avantage fiscal ne dure que 9 ans !

Cette pratique a tendance à réduire l’effort d’épargne car la durée de crédit est allongée alors que le dispositif du Censi-Bouvard ne durera que 9 ans.
Il faudra donc prendre en compte une revente dès la fin de la neuvième année avec le capital restant dû du crédit et un hypothétique prix de revente.

Ce dispositif s’adresse dont aux investisseurs désirant défiscaliser et qui comprennent qu’il faudra revendre leur chambre en résidence médicalisée.

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Simulation Ehpad amortissement

Le dispositif de l’amortissement appliqué à un investissement en Ehpad permet de percevoir des revenus non fiscalisés sur une très longue période.

En effet, le système de l’amortissement permettra de jouir de revenus (ici des bénéfices non commerciaux) durant un longue période (30 ans) peu / pas fiscalisé(s).

Le Guide Du Patrimoine note que ce type de rente locative non fiscalisée peut s’étaler sur 30 ans !
Avec une certaine sécurité des revenus perçus avec le bail commercial.

Ce dispositif s’adresse dont aux investisseurs désirant bénéficier de compléments de revenus dans le cadre de leur activité ou à leur retraite.

Le Guide Du Patrimoine note qu'il est préférable d'utiliser la méthode d'amortissement par composant.
Ce qui est de nature à changer la part taxable - Ehpad Fiscalité - des loyers dans la simulation en Ehpad

Amortissement des Meubles en Ehpad

La durée d'amortissement des meubles (entre 7 et 10 ans) est différente de celle d’une chambre Ehpad.
Cette différence est de nature à faire évoluer la montant total d'amortissement des loyers. (Ehpad fonctionnement)

Le Guide Du Patrimoine note qu’il faudra aussi prévoir le renouvellement des meubles dans la simulation.
Cela est de nature à changer le montant de l'effort d'épargne de la simulation en Ehpad.

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Le Centre de Gestion Agréé

Le Centre de Gestion Agréé ou CGA est une donnée importante dans une simulation.
En effet, la cotisation est de 850 €/ an.

Vous pouvez aussi prendre un comptable (sans Centre de Gestion Agréé) la cotisation sera évaluée à 250 €/an.

Le Guide Du Patrimoine note cependant que :

  • Le montant de la cotisation est déductible des impôts pour les 2/3 *
  • L’adhésion à CGA permet de ne pas avoir une majoration des revenus locatifs **

* la Loi de finance de 2015 applicable en 2017 prévoit une réduction d’impôts pour frais de comptabilité de 915 €, dans la limite des 2/3 des dépenses de comptabilité engagées.
** une non-majoration des bénéfices (ici loyers) imposable de 25 %.

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Remboursement de TVA

Le remboursement de la Tva n’a pas une grande importance dans une simulation.

En effet, il faut savoir qu’elle est remboursée entre 3 à 6 mois après chaque appel de fond par le trésor public.

Ainsi, si vous financez cash votre investissement, ce n'est qu'un jeu d’écriture.
Et si vous financez à crédit, le banquier vous permettra de rembourser le financement de votre TVA sous 18 mois, c’est - encore une fois - juste un jeu d’écriture.

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Hypothèse de revalorisation du loyer dans un Ehpad

La revalorisation du loyer dans un investissement en Ehpad dépend du Bail commercial:

  • Soit avec un forfait de revalorisation.
    (par exemple 2 %/ ans pour ORPEA)
  • Soit avec l’indice des Ehpad
    (prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l’Economie et des Finances)

Le Guide Du Patrimoine note cependant que la revalorisation prendra souvent en compte l’indice des Ehpad et suivra l’inflation.

Le taux de revalorisation dépend du Gestionnaires en Ehpad.
Mais évitez quand même de croire aux revalorisations à 3 %/ an … cela n’existe pas !

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Simulation & Charges en Ehpad

Il y a 3 types de charges à prendre en compte dans une simulation Ehpad :

  1. Les charges fixes comme la taxe foncière
  2. Les frais de syndic (assez rare)
  3. Les frais de notaire qui sont déductibles ou amortissables.

Nous vous suggérons de bien intégrer ces frais lors de votre simulation.

Le Guide Du Patrimoine note qu'une accumulation non prévue peut rapidement faire baisser la rentabilité de votre investissement.

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Financement d’un investissement en Ehpad

Il y a deux types de crédit pour ce type d’investissement :

  • Le crédit amortissable
  • Le crédit in-fine

Le choix entre ces deux types de crédit influencera votre simulation.

Le Guide Du Patrimoine note que le crédit in-fine augmente le montant des intérêts d'emprunt à déduire des revenus locatifs.
Ce qui augmente la rentabilité fiscale de la simulation en Ehpad.

A l’inverse un crédit amortissable « coutera » moins chère.
Ce qui augmente la rentabilité financière dans une simulation.

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