Investissement LMP Ehpad : Fonctionnement

Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Le statut du loueur en meublé professionnel est source de nombreuses questions et d’idées préconçues.

Un EHPAD est un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
(également connu sous la dénomination Maison de retraite) dédié à l'accueil des personnes âgées dépendantes en situation de perte d'autonomie physique et/ou psychique et qui ne peuvent plus être maintenues à domicile.

C'est une structure médicalisée qui accueille en chambre individuelle (ou plus rarement collective) et qui offre, en plus de l'aide à la vie quotidienne (lever, coucher, toilette, repas ...) et des soins médicaux personnalisés, les services tels que la restauration, la blanchisserie, les animations...

Faut-il être inscrit au RCS afin de profiter du statut LMP avec des Ehpad ?

NON : Il ne faut pas être inscrit au RCS afin de profiter du statut LMP avec des Ehpad.

Un propriétaire a le statut de loueur en meublé professionnel si les deux conditions sont réunies :

1. les loyers perçus de par son activité de location en Ehpad meublée (avec les membres de son foyer fiscal) sont supérieure à 23 000 €
2. si le montant des loyers perçus est supérieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Les types de revenus d’activité du foyer fiscal pris en compte sont :

• Traitements et salaires
• bénéfices industriels et commerciaux
  autres que ceux tirés de l’activité de location meublée,
• bénéfices agricoles,
• bénéfices non commerciaux,
• revenus des gérants et associés

Il s’agit des deux seules conditions de fonctionnement pour bénéficier du statut LMP.

Le Guide du Patrimoine note que la condition d’inscription au RCS qui existait auparavant a été supprimée du Code général des impôts depuis le 1er janvier 2020.

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Les loyers étrangés pris en compte pour l’appréciation du seuil de 23 000 € en LMP Ehpad

Le fonctionnemennt d'un investissement en LMP EHPAD prendra en compte les loyers (revenus BIC) étrangés dans le calcul des 23 000 €.

OUI : Les loyers de biens immobiliés situés à l'étranger sont pris en compte pour l’appréciation du seuil de 23 000 € dans le cadre juridique d'un investissement Loueur en Meublé en Ehpad.

Les loyers à prendre en compte pour savoir si l’on a le statut LMP correspondent au total des loyers acquis, charges comprises, quel que soit le lieu de situation des Ehpad affectés à la location meublée y compris à l’étranger.

Par exemple le propriétaire d’une chambre médicalisée Ehpad en Italie loué en saisonnier doit prendre en compte les loyers tirés de cette location saisonnière pour savoir s'il dépasse ou non le seuil de 23 000 €.

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Pour plus de renseignements sur la prise en compte des loyers étrangés dans le cadre du LMP Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Un changement de numéro de SIRET quand un LMNP devient LMP?

Le propriétaire d’une chambre Ehapd LMNP qui devient LMP voit-il le numéro de SIRET de son activité changer ?

NON : Le numéro SIRET, attribué à la déclaration de début d’activité en Loeur en Meublé correspond à l’immatriculation de l'activité de loueur en meublé.
Que le propriétaire de la chambre médicalisé Ehpad soit LMP ou LMNP, le numéro de Siret reste le même.

Le Guide du Patrimoine note que la condition d’inscription au RCS qui existait auparavant a été supprimée du Code général des impôts depuis le 1er janvier 2020.

Pour plus de renseignements sur le changement du numéro de SIRET en LMP Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Cumuler deux statuts LMNP et LMP en même temps ?

Est-il possible dans le fonctionnement du statut de Loueur en Meublé d'être LMNP sur un bien Ehpad et LMP sur d'autres ?

NON : Le statut n’est absolument pas attaché au bien Ehpad mais s’évalue en fonction des deux conditions rappelées ci-dessus (recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité).

Le Guide du Patrimoine note que le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est donc déterminé par foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Pour plus de renseignements sur les investissements Lmp et LMNP en Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Les Ehpad en LMP sont-ils exonérés d’IFI ?

Les conditions nécessaire pour qu'un investissement en EHPAD soit exonéré d'IFI (Impôt sur la fortune immobilière)

OUI : Pour être exonérés d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), il est nécessaire que :

• L'activité professionnelle de LMP soit la principale
  
• Les revenus locatifs du LMP soient supérieures à 23 000 €.
• Les revenus nets tirés de l’activité (et non les recettes comme pour la qualification de LMP) représentent plus de 50 % des revenus professionnels (les pensions et retraites ne sont pas prises en compte pour le calcul).

Le Guide du Patrimoine note que l’activité de location meublée en Ehpad est toujours l'activité professionnelle principale du propriétaire lorsque c'est son activité salariée à temps plein.

Les revenus nets tirés de l’activité et non les recettes comme pour la qualification de LMP doivent représentent plus de 50 % des revenus professionnels.
Ainsi, les pensions et retraites ne sont pas prises en compte pour ce calcul.

Pour plus de renseignements sur les l'IFI et les Ehpad en LMP, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Est-il avanteux d'être LMP en cas de revente du bien Ehpad ?

Quid du fonctionnement de revente dans le cadre d'un investissement LMP EHPAD ?

OUI : Cela dépend de la situation et des différents facteurs.

Les conséquences découlant du statut LMP et notamment sur le montant de la plus-value qui peuvent être soit très intéressantes, soit très pénalisantes en fonction de nombreux paramètres comme :

• La date d’acquisition
• La date de début d’activité
• Le nombre d’années d’exercice
• Le montant des loyers
• Les amortissements et déficits reportables

Le Guide du Patrimoine confirme qu'en cas de revente d'un investissement Ehpad ou de la cessation de l'activité de location meublée, il est indispensable de prendre conseil auprès de son expert-comptable ou de son avocat fiscaliste.

Pour plus de renseignements sur la revente d'un bien Ehpad avec le statut en Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Les meilleurs gestionnaires Ehpad en LMP

Pour plus de renseignements sur les meilleurs gestionnaires Ehpad en LMP, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.